Το νομοσχέδιο συζητείται στη Βουλή των Αντιπροσώπων (τελευταία συνεδρία επιτροπής: Σεπτέμβριος 2026). Δεν είναι ακόμη νόμος. Έχει προταθεί μεταβατική περίοδος έως δύο ετών. Η σελίδα ενημερώνεται καθώς εξελίσσεται το νομοσχέδιο. Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026.
Ο νέος νόμος για τις κοινόκτητες οικοδομές: τι πρέπει να γνωρίζουν οι developers στην Κύπρο
Στην Κύπρο υπάρχουν περίπου 30.000 κοινόκτητες αναπτύξεις με περίπου 200.000 μονάδες — και ένα πλαίσιο διαχείρισης (ΚΕΦ. 224, άρθρο 38) που όλοι συμφωνούν ότι έχει ξεπεραστεί. Οι ίδιοι οι developers έχουν ζητήσει μεταρρύθμιση. Το νέο νομοσχέδιο αλλάζει ριζικά τον τρόπο διαχείρισης, εποπτείας και χρηματοδότησης των κοινόκτητων οικοδομών.
Για τους developers, η σημαντικότερη αλλαγή είναι απλή: η φάση από την παράδοση μέχρι τους τίτλους ιδιοκτησίας — η φάση που συνήθως διαχειρίζεται ο developer — αποκτά κανόνες και εποπτεία.
Τι εισάγει το νομοσχέδιο
- 1
Διαχειριστική επιτροπή, πολύ νωρίτερα
Σήμερα η επιτροπή συστήνεται μετά την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Με το νομοσχέδιο αρκεί έγκυρη άδεια οικοδομής και διαίρεσης — δηλαδή η επιτροπή πρέπει να υπάρχει ουσιαστικά από τη στιγμή που κατοικείται το κτίριο, χρόνια πριν από τους τίτλους.
- 2
Μητρώο και εποπτική αρχή
Οι κοινόκτητες οικοδομές και οι επιτροπές τους θα εγγράφονται σε μητρώο, με τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) υπεύθυνους για την εποπτεία: απλήρωτα κοινόχρηστα, ελλιπής ασφάλιση, κακή συντήρηση, επιτροπές που δεν συστάθηκαν ποτέ. Η κρατική πλατφόρμα σχεδιάζεται να συνδεθεί με το Κτηματολόγιο και το σύστημα Ιππόδαμος.
- 3
Υποχρεωτικό αποθεματικό ταμείο
Αποθεματικό ταμείο για έκτακτες επισκευές και συντήρηση.
- 4
Ευρύτερη υποχρεωτική ασφάλιση
Πέρα από πυρκαγιά, κεραυνό και σεισμό: έκρηξη, πλημμύρα και διαρροές νερού, με κάλυψη στην αξία αντικατάστασης του κτιρίου, συν ασφάλιση αστικής ευθύνης για την επιτροπή.
- 5
Βεβαίωση εξόφλησης κοινοχρήστων στη μεταπώληση
Μονάδα δεν μπορεί να πωληθεί με εκκρεμή κοινόχρηστα — η επιτροπή εκδίδει σχετική βεβαίωση.
- 6
Διαφάνεια στα κοινόχρηστα πριν από τους τίτλους
Συμπεριλαμβανομένων των γνωστών παραπόνων που στοχεύει το νομοσχέδιο: κοινόχρηστα που πληρώνονται στον developer χωρίς σαφή υπολογισμό, και developers που δεν πληρώνουν κοινόχρηστα για τις απούλητες μονάδες τους.
Τι σημαίνει για τον developer
Μέχρι να αναλάβει η επιτροπή, ο developer είναι de facto διαχειριστής του κτιρίου. Με το νέο πλαίσιο, ο ρόλος αυτός συνοδεύεται από υποχρεώσεις: έγκαιρη σύσταση επιτροπής, διαφανής χρέωση και τεκμηρίωση κοινοχρήστων, πληρωμή κοινοχρήστων για τις απούλητες μονάδες, τήρηση των απαιτούμενων ασφαλίσεων, συσσώρευση αποθεματικού και έκδοση βεβαιώσεων στις μεταπωλήσεις. Για όσους διαχειρίζονται αυτή τη φάση σε Excel, καθένα από αυτά είναι ένα ακόμη αρχείο ελέγχου που πρέπει να τηρείται χειροκίνητα.
Πώς σας προετοιμάζει το Tektor — διαθέσιμο σήμερα
Η ενότητα MANAGE του Tektor καλύπτει ήδη τον πυρήνα του νομοσχεδίου:
- Χρέωση κοινοχρήστων ανά μονάδα, με ιστορικό έκδοσης και κατάσταση πληρωμής.
- Πύλη αγοραστή στα Ελληνικά, Αγγλικά και Ρωσικά, όπου κάθε ιδιοκτήτης βλέπει τη μονάδα, τις χρεώσεις, τις αποδείξεις και τα έγγραφά του.
- Αιτήματα συντήρησης με πλήρη παρακολούθηση από την αναφορά ως την επίλυση.
- Ανακοινώσεις που φτάνουν σε όλους τους ενοίκους του κτιρίου ταυτόχρονα.
Στο roadmap για την έναρξη ισχύος του νόμου
Καθολικό αποθεματικού ταμείου με κατηγορίες εξόδων κτιρίου και υπόλοιπο· μητρώο ασφαλίσεων με ειδοποιήσεις λήξης· βεβαίωση εξόφλησης κοινοχρήστων ανά μονάδα με ένα κλικ· πακέτο εξαγωγής για το μητρώο των ΕΟΑ. Σχεδιασμένα να κυκλοφορήσουν πριν από τη λήξη της μεταβατικής περιόδου — πείτε μας πώς θα θέλατε να λειτουργούν.
Λάβετε το Checklist Ετοιμότητας για Developers — και ειδοποίηση όταν ψηφιστεί ο νόμος.
Συχνές ερωτήσεις
Πότε θα τεθεί σε ισχύ ο νέος νόμος για τις κοινόκτητες οικοδομές;
Δεν είναι ακόμη νόμος. Το νομοσχέδιο συζητείται στη Βουλή των Αντιπροσώπων (τελευταία συνεδρία επιτροπής Σεπτέμβριος 2026) και έχει προταθεί μεταβατική περίοδος έως δύο ετών. Η ακριβής ημερομηνία έναρξης ισχύος εξαρτάται από το πότε — και με ποια μορφή — θα ψηφιστεί.
Ποιος πρέπει να συστήσει τη διαχειριστική επιτροπή με το νομοσχέδιο;
Με το νομοσχέδιο αρκεί έγκυρη άδεια οικοδομής και διαίρεσης ώστε να απαιτείται επιτροπή — δηλαδή πρέπει να υπάρχει ουσιαστικά από τη στιγμή που κατοικείται το κτίριο, χρόνια πριν από τους τίτλους. Στην πράξη, σε εκείνη την πρώιμη φάση η υποχρέωση βαρύνει τον developer που διαχειρίζεται το κτίριο.
Τι είναι το αποθεματικό ταμείο;
Το νομοσχέδιο εισάγει υποχρεωτικό αποθεματικό ταμείο που συσσωρεύει η οικοδομή με τον χρόνο για έκτακτες επισκευές και συντήρηση, ώστε τα μεγάλα έργα να μην προκαλούν ξαφνική έκτακτη εισφορά.
Τι γίνεται στη μεταπώληση αν υπάρχουν εκκρεμή κοινόχρηστα;
Μονάδα δεν μπορεί να πωληθεί με εκκρεμή κοινόχρηστα. Η διαχειριστική επιτροπή εκδίδει βεβαίωση εξόφλησης που επιβεβαιώνει ότι τα κοινόχρηστα της μονάδας έχουν πληρωθεί πριν ολοκληρωθεί η μεταπώληση.