Ο απόλυτος οδηγός για την ορολογία ανάπτυξης ακινήτων, κατασκευών και νομοθεσίας σε Κύπρο και Ελλάδα.
Η τεχνική άδεια που εκδίδεται μετά την Πολεοδομική Άδεια. Επαληθεύει ότι οι στατικές και μηχανολογικές μελέτες συμμορφώνονται με τους κανονισμούς ασφαλείας.
Ιδρύθηκαν την 1η Ιουλίου 2024 και είναι οι νέες τοπικές αρχές στην Κύπρο που είναι υπεύθυνες για την έκδοση Πολεοδομικών και Οικοδομικών Αδειών, απορροφώντας τα καθήκοντα των δήμων.
Πηγή: Υπουργείο Εσωτερικών Κύπρου (moi.gov.cy)
Ένας αναλυτικός κατάλογος μικρών ελαττωμάτων, ημιτελών εργασιών ή σφαλμάτων σε ένα νεόδμητο ακίνητο, που συντάσσεται πριν από την τελική παράδοση στον αγοραστή.
Η πρώτη και πιο κρίσιμη άδεια που απαιτείται για οποιαδήποτε ανάπτυξη στην Κύπρο. Διασφαλίζει ότι το έργο συμμορφώνεται με τους τοπικούς νόμους ζωνών και τους συντελεστές δόμησης/κάλυψης.
Το ολοκληρωμένο ηλεκτρονικό σύστημα που χρησιμοποιείται από την κυβέρνηση της Κύπρου και τους ΕΟΑ για την υποβολή και έκδοση οικοδομικών και πολεοδομικών αδειών.
Πηγή: Πύλη Υπουργείου Εσωτερικών Κύπρου
Το επίσημο νομικό έγγραφο που εκδίδεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της Κύπρου και αποδεικνύει την ιδιοκτησία ενός συγκεκριμένου ακινήτου.
Πηγή: Τμήμα Κτηματολογίου Κύπρου (dls.moi.gov.cy)
Ο λογαριασμός escrow του κατασκευαστή είναι τραπεζικός λογαριασμός υπό την επίβλεψη ανεξάρτητου agent (τράπεζα ή δικηγόρος), όπου οι αγοραστές καταθέτουν τμηματικές πληρωμές off-plan συμβολαίου. Τα κεφάλαια αποδεσμεύονται προς τον κατασκευαστή μόνο όταν επαληθευτεί τεκμηριωμένα η ολοκλήρωση συγκεκριμένης φάσης κατασκευής (θεμέλια, σκελετός, στέγη, παράδοση). Στην Κύπρο το escrow δεν είναι ακόμα νομικά υποχρεωτικό αλλά χρησιμοποιείται ευρέως σε συναλλαγές με διεθνείς αγοραστές και σε project finance από EBRD και τοπικές τράπεζες. Αυξάνει την εμπιστοσύνη αγοραστών και διευκολύνει τις τραπεζικές εγγυήσεις.
Το διάγραμμα Gantt στην ανάπτυξη ακινήτων είναι ένας οπτικός χάρτης του χρονοδιαγράμματος όπου κάθε φάση (εκσκαφές, θεμέλια, σκελετός, Η/Μ, τελειώματα, διαμόρφωση περιβάλλοντος) απεικονίζεται ως μπάρα με ημερομηνίες έναρξης, λήξης και εξαρτήσεις. Στην Κύπρο ένα τυπικό οικιστικό έργο έχει 60–120 εργασίες με αντιστοίχιση σε υπεργολάβους και milestones πληρωμών. Οι εξαρτήσεις (π.χ. τελειώματα δεν ξεκινούν πριν την παράδοση Η/Μ) μετατοπίζουν αυτόματα ημερομηνίες σε καθυστερήσεις. Όταν το Gantt είναι συνδεδεμένο με το payment plan των αγοραστών, κάθε καθυστέρηση επανυπολογίζει αμέσως τα invoices — χωρίς χειροκίνητα emails.
Off-plan πωλήσεις είναι η πώληση μονάδας πριν τη φυσική ανέγερσή της, βάσει αρχιτεκτονικών σχεδίων, renders και άδειας Ιπποδάμου. Στην Κύπρο το off-plan κυριαρχεί στο premium segment της Λεμεσού και στο τουριστικό segment της Πάφου: έως 70% των πωλήσεων κλείνουν πριν την ολοκλήρωση του σκελετού. Οι αγοραστές πληρώνουν τμηματικά σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα κατασκευής — 30% στην υπογραφή SPA, 10–20% σε φάσεις, 10% στην παράδοση. Ο βασικός κίνδυνος είναι η αδιαφάνεια προόδου. Buyer Portal με πραγματικές φωτογραφίες και Gantt updates μειώνει ακυρώσεις και επιταχύνει επόμενες πωλήσεις.
Το Qobrix είναι δημοφιλές real estate CRM στην Κύπρο, σχεδιασμένο για lead generation και portfolios κτηματομεσιτικών γραφείων. Για κατασκευαστές που τρέχουν δικά τους έργα, οι λειτουργίες του δεν επαρκούν: δεν έχει visual Gantt, δεν συνδέει πληρωμές με φάσεις κατασκευής, δεν παρακολουθεί άδειες Ιπποδάμου/EOA και δεν έχει αυτόματα Service Charges μετά την παράδοση. Οι developers φτάνουν γρήγορα στο sales-only ταβάνι: το τμήμα πωλήσεων δουλεύει σε Qobrix, η κατασκευή σε Excel και WhatsApp, το λογιστήριο σε άλλο σύστημα. Η εναλλακτική είναι μια ολοκληρωμένη πλατφόρμα που γεφυρώνει εργοτάξιο και πωλήσεις.
Το Reservation Fee είναι η εγγύηση που καταβάλλει ο αγοραστής για να αποσύρει τη μονάδα από την αγορά για συμφωνημένη περίοδο (συνήθως 14–30 ημέρες) πριν την υπογραφή του SPA. Στην Κύπρο το τυπικό ποσό είναι €5.000–€10.000, στο premium segment της Λεμεσού φτάνει τα €20.000. Το ποσό συμψηφίζεται με την πρώτη δόση του SPA ή επιστρέφεται αν το συμβόλαιο δεν υπογραφεί με υπαιτιότητα του κατασκευαστή. Αν ο αγοραστής αποσυρθεί χωρίς νομικό λόγο, το ποσό συνήθως παραμένει στον κατασκευαστή. Η σαφής καταγραφή κρατήσεων προστατεύει από διπλές πωλήσεις.
Τα Service Charges (Διαχειριστικά) είναι οι κοινόχρηστες εισφορές που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων για συντήρηση κοινόχρηστων χώρων: ανελκυστήρες, πισίνα, security, κηπουρική, ασφάλιση κτηρίου, αποθεματικό συντήρησης. Διέπονται από τον Νόμο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Cap. 224. Το ποσό καθορίζεται ανά μερίδιο ιδιοκτησίας στην ετήσια Γενική Συνέλευση. Ο κατασκευαστής συνήθως διαχειρίζεται το συγκρότημα τα πρώτα 1–2 χρόνια μετά την παράδοση, μέχρι την εκλογή Management Committee. Η διαφανής διαχείριση των Service Charges είναι κρίσιμη για τη φήμη του developer μετά το handover.
Στην Κύπρο το SPA είναι το βασικό νομικό συμβόλαιο μεταξύ κατασκευαστή και αγοραστή, που διέπεται από τον Νόμο περί Πώλησης Ακινήτων (Specific Performance) Cap. 232. Το έγγραφο καθορίζει το τίμημα, το χρονοδιάγραμμα τμηματικών πληρωμών ανά φάση κατασκευής, τις τεχνικές προδιαγραφές του διαμερίσματος και τους όρους παράδοσης. Το SPA υπογράφεται μετά την κατάθεση του Reservation Fee και κατατίθεται στο Κτηματολόγιο εντός 6 μηνών — αυτό προστατεύει τον αγοραστή ακόμη και πριν την έκδοση Title Deed. Κάθε αλλαγή του έργου από τον Ιππόδαμο (π.χ. μείωση μπαλκονιού) απαιτεί επίσημο πρόσθετο στο SPA.