Полный справочник терминов по девелопменту, строительству и регулированию на Кипре и в Греции.
Интегрированная электронная система, используемая правительством Кипра и EOA для подачи, рассмотрения и выдачи строительных и планировочных разрешений.
Источник: Портал Министерства внутренних дел Кипра
Техническое разрешение, выдаваемое после планировочного. Подтверждает, что структурные и инженерные проекты соответствуют нормам безопасности.
Эскроу-счёт застройщика — банковский счёт под надзором независимого агента (банка или юриста), на который покупатели вносят траншевые платежи по off-plan сделке. Средства списываются застройщику только при достижении документально подтверждённой строительной фазы (фундамент, каркас, кровля, сдача). На Кипре escrow ещё не обязателен законом, но активно используется в сделках с международными покупателями и при банковском проектном финансировании по требованию EBRD и местных банков. Escrow повышает доверие покупателей, особенно в премиум-сегменте, и упрощает выдачу банковских гарантий.
Созданные 1 июля 2024 года, EOA являются новыми местными органами власти на Кипре, ответственными за выдачу планировочных и строительных разрешений, взяв на себя обязанности муниципалитетов.
Источник: Министерство внутренних дел Кипра (moi.gov.cy)
Gantt-диаграмма в девелопменте — это визуальная карта строительного графика, где каждая фаза (земляные работы, фундамент, каркас, инженерные сети, отделка, благоустройство) показана как полоса с датами начала, окончания и зависимостями. На Кипре стандартный жилой проект содержит 60–120 задач с привязкой к подрядчикам и контрольным точкам выплат. Зависимости (например, «отделка» не может начаться до сдачи МЕР) автоматически сдвигают сроки при задержках. Когда Gantt привязан к платёжному графику покупателей, любая задержка моментально пересчитывает invoice-расписание — без ручных писем.
Off-plan продажи — это продажа квартиры покупателю до её физического возведения, на основании архитектурных планов, рендеров и разрешения Ippodamos. На Кипре off-plan доминирует в премиум-сегменте Limassol и в туристическом сегменте Paphos: до 70% сделок закрываются до завершения каркаса. Покупатели платят поэтапно по графику стройки — 30% при подписании SPA, далее 10–20% траншами по фазам, 10% при сдаче. Главный риск для покупателя — непрозрачность хода стройки. Buyer Portal с реальными фото и обновлениями Gantt снижает отказы и ускоряет повторные сделки.
Qobrix — популярный на Кипре риэлторский CRM, заточенный под лидогенерацию и портфели агентств. Для застройщиков, ведущих собственные проекты, его возможностей не хватает: нет визуального графика стройки (Gantt), нет привязки платежей к этапам, нет трекинга разрешений Ippodamos/EOA, нет автоматических Service Charges после сдачи. Девелоперы быстро упираются в «sales-only» потолок — отдел продаж работает в Qobrix, стройка — в Excel и WhatsApp, бухгалтерия — в 1С. Альтернатива sales-only CRM — интегрированная платформа, которая закрывает разрыв между площадкой и продажами.
Reservation Fee — депозит, который покупатель вносит застройщику для снятия квартиры с продажи на согласованный срок (обычно 14–30 дней) до подписания SPA. Стандартная сумма на Кипре — €5 000–€10 000, в премиум-сегменте Limassol достигает €20 000. Юридически взнос фиксируется кратким Reservation Agreement; он либо засчитывается в первый платёж по SPA, либо возвращается, если стороны не подпишут договор по причинам со стороны застройщика. Если покупатель отказывается без юридических оснований — депозит обычно остаётся у застройщика. Чёткая фиксация резерваций защищает от двойных продаж одной квартиры.
Service Charges — это коммунальные взносы, которые собственники квартир в кипрских комплексах платят за содержание общих зон: лифты, бассейн, охрана, ландшафт, страховка здания, ремонтный фонд. Регулируются Законом об общем имуществе (Immovable Property — Tenure, Registration and Valuation Law) Cap. 224. Размер устанавливается по доле собственности (μερίδιο) на общем годовом собрании. Застройщик обычно администрирует комплекс первые 1–2 года после сдачи, до выбора Management Committee. Прозрачное администрирование Service Charges — критический элемент репутации застройщика после handover.
Подробный список мелких дефектов, недоделок или неисправностей в новостройке, составляемый перед окончательной передачей объекта покупателю.
На Кипре SPA — основной юридический договор между застройщиком и покупателем, регулирующийся Законом о продаже недвижимости (Specific Performance) Cap. 232. Документ фиксирует стоимость, сроки оплаты по этапам строительства, технические характеристики квартиры, ответственность сторон и условия передачи. SPA подписывается после внесения резервационного депозита и регистрируется в Департаменте земельных ресурсов в течение 6 месяцев — это даёт покупателю защиту прав даже до выдачи Title Deed. Любые изменения проекта по линии Ippodamos (например, корректировка площади балкона) требуют формального дополнения к SPA.
Официальный юридический документ, выдаваемый Департаментом земельных ресурсов Кипра, подтверждающий право собственности на конкретный объект недвижимости.
Источник: Департамент земельных ресурсов Кипра (dls.moi.gov.cy)
Первое и самое важное разрешение для любого девелоперского проекта на Кипре. Оно гарантирует, что проект соответствует законам о зонировании, плотности застройки и коэффициентам покрытия.
