Полный справочник терминов по девелопменту, строительству и регулированию на Кипре и в Греции.
EOA (Окружные органы местного самоуправления / ΕΟΑ)
Созданные 1 июля 2024 года, EOA являются новыми местными органами власти на Кипре, ответственными за выдачу планировочных и строительных разрешений, взяв на себя обязанности муниципалитетов.
Чем помогает TektorМодуль комплаенса Tektor помогает отслеживать все заявки в различные EOA и автоматизирует обратный отсчет 20/40 дней до автоматического одобрения.
Система Ippodamos (Ιππόδαμος)
Интегрированная электронная система, используемая правительством Кипра и EOA для подачи, рассмотрения и выдачи строительных и планировочных разрешений.
Чем помогает TektorХватит обновлять страницу госпортала. Tektor позволяет централизованно фиксировать статусы разрешений Ippodamos, чтобы отделы продаж и строительства всегда были синхронизированы.
Town Planning Permit (Планировочное разрешение / Πολεοδομική Άδεια)
Первое и самое важное разрешение для любого девелоперского проекта на Кипре. Оно гарантирует, что проект соответствует законам о зонировании, плотности застройки и коэффициентам покрытия.
Чем помогает TektorЕсли разрешение требует архитектурных изменений, Tektor мгновенно обновляет живую карту продаж, чтобы предотвратить продажу устаревших планировок.
Building Permit (Строительное разрешение / Άδεια Οικοδομής)
Техническое разрешение, выдаваемое после планировочного. Подтверждает, что структурные и инженерные проекты соответствуют нормам безопасности.
Чем помогает TektorЗагружайте одобренные строительные разрешения прямо в хранилище документов Tektor, чтобы прорабы имели к ним мгновенный доступ с планшетов.
Snagging List (Дефектная ведомость)
Подробный список мелких дефектов, недоделок или неисправностей в новостройке, составляемый перед окончательной передачей объекта покупателю.
Чем помогает TektorTektor оцифровывает процесс сдачи объекта. Покупатели могут отправлять заявки на устранение дефектов прямо через личный Портал покупателя.
Title Deed (Титул собственника / Τίτλος Ιδιοκτησίας)
Официальный юридический документ, выдаваемый Департаментом земельных ресурсов Кипра, подтверждающий право собственности на конкретный объект недвижимости.
Чем помогает TektorОтслеживайте процесс выдачи титулов для всего здания и уведомляйте всех покупателей одновременно с помощью функции массовых рассылок Tektor.
SPA — Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement)
На Кипре SPA — основной юридический договор между застройщиком и покупателем, регулирующийся Законом о продаже недвижимости (Specific Performance) Cap. 232. Документ фиксирует стоимость, сроки оплаты по этапам строительства, технические характеристики квартиры, ответственность сторон и условия передачи. SPA подписывается после внесения резервационного депозита и регистрируется в Департаменте земельных ресурсов в течение 6 месяцев — это даёт покупателю защиту прав даже до выдачи Title Deed. Любые изменения проекта по линии Ippodamos (например, корректировка площади балкона) требуют формального дополнения к SPA.
Чем помогает TektorTektor отслеживает статус SPA по каждому покупателю — от драфта и подписания до регистрации в Земельном кадастре и привязки платежей к фазам стройки.
Service Charges — Плата за обслуживание (Διαχειριστικά)
Service Charges — это коммунальные взносы, которые собственники квартир в кипрских комплексах платят за содержание общих зон: лифты, бассейн, охрана, ландшафт, страховка здания, ремонтный фонд. Регулируются Законом об общем имуществе (Immovable Property — Tenure, Registration and Valuation Law) Cap. 224. Размер устанавливается по доле собственности (μερίδιο) на общем годовом собрании. Застройщик обычно администрирует комплекс первые 1–2 года после сдачи, до выбора Management Committee. Прозрачное администрирование Service Charges — критический элемент репутации застройщика после handover.
Чем помогает TektorTektor автоматизирует ежеквартальное выставление счетов по Service Charges, отслеживает оплату по каждой квартире и присылает напоминания должникам — без ручных Excel-таблиц.
Reservation Fee — Резервационный взнос
Reservation Fee — депозит, который покупатель вносит застройщику для снятия квартиры с продажи на согласованный срок (обычно 14–30 дней) до подписания SPA. Стандартная сумма на Кипре — €5 000–€10 000, в премиум-сегменте Limassol достигает €20 000. Юридически взнос фиксируется кратким Reservation Agreement; он либо засчитывается в первый платёж по SPA, либо возвращается, если стороны не подпишут договор по причинам со стороны застройщика. Если покупатель отказывается без юридических оснований — депозит обычно остаётся у застройщика. Чёткая фиксация резерваций защищает от двойных продаж одной квартиры.
Чем помогает TektorTektor фиксирует резервации, ведёт обратный отсчёт срока и автоматически возвращает квартиру в продажу на live-карте, если оплата по SPA не поступила вовремя.
Qobrix Alternative — Альтернатива Qobrix
Qobrix — популярный на Кипре риэлторский CRM, заточенный под лидогенерацию и портфели агентств. Для застройщиков, ведущих собственные проекты, его возможностей не хватает: нет визуального графика стройки (Gantt), нет привязки платежей к этапам, нет интеграции с Ippodamos/EOA, нет автоматических Service Charges после сдачи. Девелоперы быстро упираются в «sales-only» потолок — отдел продаж работает в Qobrix, стройка — в Excel и WhatsApp, бухгалтерия — в 1С. Альтернатива sales-only CRM — интегрированная платформа, которая закрывает разрыв между площадкой и продажами.
Чем помогает TektorTektor объединяет sales-функции Qobrix с конструкционным слоем (Gantt, Ippodamos, бюджеты, post-handover) — одна платформа вместо четырёх инструментов.
Gantt Chart (Construction) — Диаграмма Гантта в стройке
Gantt-диаграмма в девелопменте — это визуальная карта строительного графика, где каждая фаза (земляные работы, фундамент, каркас, инженерные сети, отделка, благоустройство) показана как полоса с датами начала, окончания и зависимостями. На Кипре стандартный жилой проект содержит 60–120 задач с привязкой к подрядчикам и контрольным точкам выплат. Зависимости (например, «отделка» не может начаться до сдачи МЕР) автоматически сдвигают сроки при задержках. Когда Gantt привязан к платёжному графику покупателей, любая задержка моментально пересчитывает invoice-расписание — без ручных писем.
Чем помогает TektorTektor связывает контрольные точки Gantt с автоматическим выставлением счетов покупателям и обновлением статусов на карте продаж — задержка стройки сразу пересчитывает финансовый план.
Off-plan Sales — Продажи на стадии строительства
Off-plan продажи — это продажа квартиры покупателю до её физического возведения, на основании архитектурных планов, рендеров и разрешения Ippodamos. На Кипре off-plan доминирует в премиум-сегменте Limassol и в туристическом сегменте Paphos: до 70% сделок закрываются до завершения каркаса. Покупатели платят поэтапно по графику стройки — 30% при подписании SPA, далее 10–20% траншами по фазам, 10% при сдаче. Главный риск для покупателя — непрозрачность хода стройки. Buyer Portal с реальными фото и обновлениями Gantt снижает отказы и ускоряет повторные сделки.
Чем помогает TektorBuyer Portal в Tektor показывает покупателям реальные фото с площадки и прогресс по Gantt — это снимает тревогу off-plan покупателей и ускоряет следующие платежи.
Эскроу-счёт застройщика — банковский счёт под надзором независимого агента (банка или юриста), на который покупатели вносят траншевые платежи по off-plan сделке. Средства списываются застройщику только при достижении документально подтверждённой строительной фазы (фундамент, каркас, кровля, сдача). На Кипре escrow ещё не обязателен законом, но активно используется в сделках с международными покупателями и при банковском проектном финансировании по требованию EBRD и местных банков. Escrow повышает доверие покупателей, особенно в премиум-сегменте, и упрощает выдачу банковских гарантий.
Чем помогает TektorTektor запускает запрос на платёж по эскроу автоматически, когда фаза в Gantt отмечена как завершённая и подтверждена фото-отчётом — без ручной координации между прорабом, бухгалтерией и банком.
Посмотрите Tektor на вашем пайплайне.
30-минутная демонстрация с нашей командой на Кипре.